第188章 收购瑞科优质资产，布局地产（1/2）

四月的东海之滨，晨雾尚未散尽，“东海文旅城”的施工现场已一片繁忙。数十台挖掘机整齐列队，工人们戴着安全帽穿梭在钢筋水泥之间，临时搭建的项目部里，渊渟资本的地产团队正围着巨大的沙盘争论不休。林渊踩着露水走进项目部，手里攥着刚打印好的《瑞科优质资产整合方案》，封面“产业赋能，价值重生”八个字格外醒目。

“所有资产的权属核查都完成了吗？”林渊放下方案，目光扫过沙盘上标注的不同色块。负责资产盘点的李经理立刻递上厚厚的核查报告：“林总，瑞科的核心资产共三类，我们已完成三轮交叉核查。第一类是‘东海文旅城’项目，占地820亩，土地使用权已解除所有抵押，产权清晰；第二类是长三角的两块商业用地，一块位于海市虹桥商务区，占地150亩，另一块在杭州未来科技城，占地120亩，均已完成土地出让金补缴；第三类是瑞科持有的三家物业公司股权，服务覆盖12个小区，虽盈利微薄但客户基础稳定。”

李经理指着沙盘上的红色区域：“最棘手的是‘东海文旅城’的烂尾部分，18栋主体建筑中有6栋未封顶，地下室还存在渗水问题。之前的施工单位偷工减料，钢筋标号不达标，我们请了中科院的结构专家评估，需要拆除重建3栋，加固13栋，仅结构修复就需要8.3亿元。”他翻开报告附件，展示着检测数据和现场照片，“这是我们与三家特级施工单位签订的修复方案，最快能在三个月内完成结构工程。”

林渊俯身盯着沙盘，手指落在“东海文旅城”的中央区域：“这里要改，原规划的五星级酒店体量太大，改成‘封神主题酒店+文创市集’的组合模式，既能控制成本，又能增加体验感。”他拿起马克笔在方案上圈画，“虹桥的商业用地不要做传统写字楼，现在虹桥缺高端会展中心，我们联合振邦集团建‘大湾区会展综合体’，唐老的物流集团负责展品运输，他的地产公司负责周边配套；杭州的地块紧邻阿狸总部，做‘ai+办公’产业园，租金比传统写字楼至少高30%。”

方案调整的消息很快传到唐老爷子耳中。当天下午，唐振邦就带着振邦地产的总裁亲临项目部，看到修改后的沙盘模型，当即拍板：“虹桥会展中心的配套住宅由我们负责开发，按成本价优先供应渊渟的员工；杭州产业园的招商交给我们的科技事业部，保证半年内入驻率达60%。”他指着“东海文旅城”的文创市集区域，“我再追加5亿元投资，把这里打造成大湾区文创产品交易中心，政府那边我去协调免税政策。”

资产整合的关键在于成本控制。林渊特意从总部调来了财务总监赵伟，组建专项成本管控小组。赵伟拿着成本测算表走进会议室，脸上带着喜色：“林总，我们找到两处可以大幅降本的空间。一是‘东海文旅城’的材料采购，唐老的建材集团能以出厂价供应所有钢材和混凝土，比市场价低18%，仅此一项就能节省2.1亿元；二是杭州地块的土方工程，我们和周边的地铁施工项目达成协议，他们免费清运土方，还能给我们支付场地占用费，节省3800万元。”

更意外的收获来自政策红利。在唐老爷子的协调下，“东海文旅城”被纳入大湾区重点文旅项目名录，获得三项政策支持：一是土地出让金返还20%，共计1.2亿元；二是享受“三免三减半”的税收优惠，前三年免征企业所得税，后三年减半征收；三是政府配套建设两条公交专线和一个地铁站，直接连接项目入口。“这相当于政府帮我们解决了交通配套问题，至少节省10亿元投资。”李经理兴奋地计算着，“加上之前的成本控制，整体投资能从原计划的20亿元降至16.8亿元。”

物业公司的整合则走出了差异化路线。负责股权收购的陈曦带来了创新方案：“三家物业公司服务的12个小区，大多是中高端社区，我们不搞裁员降本，反而投入2亿元进行智能化改造。比如引入唐天宇的ai安防系统，实现人脸识别、智能巡更；在小区里建‘封神主题’儿童乐园，由文旅城的运营团队统一管理，住户凭物业费单据可免费入园。”她展示着改造效果图，“这样既能提升物业费收缴率，又能为文旅城引流，形成联动效应。”

四月中旬，“东海文旅城”的结构修复工程正式启动。林渊特意邀请了瑞科之前的部分员工返岗，其中就有负责工程质量的老工程师王建国。“王工，之前瑞科的问题我们都清楚，但您的专业能力有目共睹。”林渊握着他的手说，“我们给您配了三个年轻工程师，您负责技术把关，待遇比之前高50%。”王建国眼眶泛红：“林总放心，我一定把好质量关，绝不让这个项目再出问题。”

施工过程中，渊渟的“透明化管理”模式引发行业关注。项目部设立了24小时直播通道，实时展示施工进度和质量检测过程；每月邀请业主代表和媒体参观，接受公众监督；还建立了“质量追溯系统”，每根钢筋、每袋水泥都能查到来源和检测报告。“这种模式虽然增加了管理成本，但赢得了信任。”李经理向来访的地产同行介绍，“已有12家房企来我们这里取经，想复制这种管理模式。”

虹桥会展中心的建设也同步推进。振邦集团的施工团队展现出超强的执行力，仅用半个月就完成了场地平整和桩基工程。在项目启动仪式上，唐老爷子公开表示：“这不是渊渟和振邦的独角戏，而是大湾区产业协同的样板。我们欢迎更多企业加入，共享会展经济的红利。”仪式结束后，就有8家汽车品牌和5家科技公司签订了入驻意向协议，预定了未来两年的展会档期。

杭州的“ai+办公”产业园则走了“轻资产运营”路线。渊渟联合阿狸云计算，共同开发“智慧办公系统”，实现办公设备智能调度、能源消耗实时监控、会议系统远程协同等功能。“我们不持有所有产权，而是和杭州政府成立合资公司，渊渟占股49%，负责运营管理，政府占股51%，负责土地和基建。”赵伟解释道，“这样既能降低资金压力，又能借助政府的招商资源，风险共担，收益共享。”

资产整合过程中，林渊始终坚持“社会责任优先”的原则。在“东海文旅城”的改造中，专门预留了100亩土地建设“人才公寓”，以低于市场价30%的价格租给项目员工和文创从业者；虹桥会展中心配套建设了2000平方米的公益展厅，免费提供给中小文创企业展示产品；杭州产业园则设立了“ai创业孵化基地”，为初创企业提供三年免租和创业补贴。“这些投入短期内看不到收益，但能形成产业生态。”林渊在管理层会议上强调，“地产不是简单的盖房子，而是构建可持续的生活和产业生态。”

五月初，一场突如其来的暴雨考验了施工质量。“东海文旅城”的加固区域没有出现任何渗水问题，而之前未修复的地下室却积水严重。林渊抓住这个机会，组织所有施工单位现场观摩：“这就是偷工减料和规范施工的区别，我们要做百年工程，不是昙花一现的政绩工程。”他当即决定，从工程奖金中拿出1000万元设立“质量奖”，奖励严格按标准施工的团队。

暴雨过后，瑞科的残余资产处置传来好消息。破产管理人通知渊渟，瑞科在香港的总部大厦拍卖所得2.3亿元，按照清偿顺序，渊渟作为最大债权人可获得8000万元补偿。“这笔钱正好用于‘东海文旅城’的智能化设备采购。”赵伟算了一笔账，“加上之前的成本节省和政策返还，我们的现金流非常充裕，甚至能提前启动深市项目。”

此时，市场上开始出现模仿渊渟的“烂尾楼改造热潮”。多家房企跟风收购烂尾项目，但由于缺乏产业赋能和运营能力，大多陷入困境。有媒体报道，某房企收购的烂尾商业楼因招商失败，再次面临闲置风险。“他们只看到我们收购资产的表面，没看到背后的产业布局和资源整合能力。”林渊在接受采访时直言，“烂尾楼改造不是简单的修修补补，而是要注入新的产业基因，否则还是会重蹈覆辙。”

为了巩固优势，林渊决定成立“地产资产运营公司”，专门负责烂尾资产的改造和运营。公司聘请了原万达文旅的运营总监张明担任ceo，张明带来了完整的运营团队和成熟的ip合作资源。“我们和迪士尼、环球影城都有合作基础，这次可以把他们的运营模式本土化，结合‘封神ip’打造独特的文旅体验。”张明在入职后的第一次会议上提出，“三个月内完成‘东海文旅城’的招商，引入至少50家知名文创品牌。”