第138章 物业费听证会上的“算盘声”（1/2）

物业费听证会上的“算盘声”

三月底，阳光里小区的外墙脚手架拆了一半，露出崭新的保温层和涂料。小广场新铺了透水砖，安装了健身器材和儿童滑梯。工程进度终于赶上了计划，沈国栋瘦了八斤，但眼神里有了光。

可好景不长。四月初，第一次物业费听证会，在小广场临时搭的棚子里举行。业委会张老师拿着话筒，声音有点抖：

“各位邻居，根据改造方案和《物业管理条例》，小区需要引入正式的物业管理。经过招标，胡同社区公司中标，服务期三年。今天，公布物业费标准草案，听取大家意见。”

棚子里坐了三百多人，多是老人，也有年轻人请假来的。沈国梁、林静、沈国栋坐在前排，面前摆着厚厚的方案文本。

林静站起来，走到投影前。她今天穿了浅灰色套装，头发一丝不苟，像个严厉的会计老师。

“各位业主，我是胡同社区公司的财务总监林静。下面我汇报物业费测算依据。”

屏幕上出现密密麻麻的表格和数据。林静语速很快，但清晰：

“第一，人员成本。保安8人，保洁6人，维修工4人，管理员2人，总计20人。按北京市最低工资标准加社保，月成本九万六千元。”

台下开始议论。

“这么多人啊？”

“咱们小区需要这么多保安吗？”

林静继续：“第二，公共能耗。路灯、楼道灯、水泵、电梯电费，月均一万二。第三，公共维修基金，每月计提五千。第四，绿化养护、垃圾清运、办公费用，月均八千。”

她顿了顿：“以上合计，每月固定成本十二万一千元。分摊到592户，每户每月基础物业费……205元。”

“多少？！”一个老大爷站起来，“二百零五？抢钱啊！原来才八十！”

“原来是老旧小区，没有正规物业，只有卫生费。”林静很平静，“现在小区改造升级，有了门禁、监控、绿化、健身设施，维护成本自然增加。205元是市场平均水平，我们甚至低于周边同类小区10%。”

“市场平均？我们退休工资才多少？”一个老太太抹眼泪，“一个月养老金三千，物业费就二百，还活不活了？”

场面开始失控。有人喊“太贵”，有人喊“黑心”，有人甚至扔矿泉水瓶。

沈国栋站起来想维持秩序，被沈国梁按住了。

等议论声稍小，沈国梁走到台前。他没拿话筒，声音不大，但穿透力很强：

“各位叔叔阿姨，大哥大姐，我是沈国梁，胡同社区公司的负责人。我也是胡同里长大的，知道大家的不容易。”

台下安静了些。

“205元这个数，听起来是高。但请大家想想——原来咱们小区，晚上路灯一半不亮，楼道堆满杂物，垃圾三天清一次，自行车丢了多少辆？现在改造完了，路灯全亮，楼道整洁，垃圾分类，24小时保安巡逻。这些服务，要不要钱？”

有人小声说：“那也不能这么贵啊……”

“是，对很多退休老人来说，是负担。”沈国梁话锋一转，“所以，我们设计了‘梯度收费方案’。”

他调出新的表格：“第一档，60岁以下在职业主，按户面积收费，每平米1.8元，平均每户205元。第二档，60-70岁退休老人，打八折，每平米1.44元，平均164元。第三档，70岁以上、或低保户、或残疾人，打五折，每平米0.9元，平均103元。另外，如果一户有多位老人，只按最高折扣算一次。”

这个方案一出，台下议论声变了。

“还能打折？”

“我爸妈都七十多了，那就是五折？”

“那……那还能接受。”

林静补充：“折扣部分的成本缺口，由公司通过其他经营收入补贴。比如，小区公共区域的广告位出租，快递柜、充电桩收入，这些都会进入公共收益，反哺物业费。”

“那公共收益怎么分？”一个年轻人问。

“问得好。”林静调出章程，“公共收益的50%用于补贴物业费，30%进入小区维修基金，20%用于社区文化活动。每半年公示一次收支明细，接受业委会和全体业主监督。”

这时，一个戴眼镜的中年男人站起来，他是小区里为数不多的律师。

“林总监，我看了你们的测算。保安8人，是不是太多了？我们小区就八栋楼，需要三班倒24小时吗？”

林静点头：“孙律师问得专业。8人是最低配置——门岗2人，监控室1人，巡逻岗3人，轮休2人。如果减少，就无法保证24小时覆盖。但我们可以调整——如果业主们同意，可以取消夜间巡逻，只保留门岗和监控。这样能减少2人，每月成本降低九千六，物业费每户降16元。”

“那安全怎么办？”

“风险自担。”林静说得很直接，“夜间只有门岗和监控，如果发生盗窃或其他事件，响应时间会延长。大家可以投票选择。”

台下又开始争论。要安全还是要省钱？这是个永恒的矛盾。

最后，业委会决定：投票。两个方案——方案a，205元（老人有折扣），8名保安；方案b，189元（老人有折扣），6名保安。

投票结果出人意料：392票赞成方案a，只有200票赞成方案b。

“看来，大家还是更看重安全。”张老师松了口气。

物业费标准勉强通过。但更大的难题来了——怎么收？

很多老人不会用手机支付，也不会转账。原来收八十块卫生费，都是业委会上门收现金，一笔糊涂账。现在要收一两百，还要分档，工作量巨大。

周婷提出方案：“和银行合作，开通代扣。业主签授权书，每月自动扣款。”

“那不会用的老人呢？”

“我们派人上门，手把手教。”沈国栋说，“服务队的小伙子们，分楼包干。不会用手机的，我们收现金，开收据，当天交财务。”