第568章 项目启动了（2/2）

香江，清晨的阳光穿透薄云，洒在九龙湾片区的土地上，这片总面积2.8平方公里的区域，西接旺角，东连观塘，北邻九龙山，南靠维多利亚港，地理位置得天独厚，此刻正因为一项重大地产项目的启动而焕发出新的活力。

项目选址位于九龙湾东部，具体范围北至临兴街，南至海滨道，西至常悦道，东至宏照道，总占地面积120亩（折合平方米），其中建设用地面积平方米，绿化用地面积8000平方米，道路及公共设施用地4000平方米，地块形状呈长方形，东西长800米，南北宽100米，地势平坦，海拔高度在5-8米之间，地质条件稳定，经专业机构检测，土壤承载力达25吨\/平方米，完全满足高层建筑建设要求。

该项目由飞天集团与香江恒基兆业地产联合开发，双方于8月中旬正式签订合作协议，协议共28页，详细约定了项目投资、股权分配、建设规划、运营管理、利润分成等核心条款；项目总投资80亿港元，其中飞天集团以现金方式出资50亿港元，占股62.5%，恒基兆业以土地使用权及现金组合方式出资30亿港元（土地使用权估值22亿港元，现金8亿港元），占股37.5%；双方共同成立“飞天恒基九龙湾地产开发有限公司”负责项目运营，公司注册资本20亿港元，其中飞天集团委派5名董事，恒基兆业委派3名董事，王莽担任董事长，恒基兆业创始人李兆基（化名）之子李家杰（化名）担任副董事长，公司办公地点设在香江中环的恒基中心28楼，办公面积1200平方米，分为董事办公室、项目策划部、工程管理部、成本控制部、市场营销部等8个部门，初期配备员工80人，后续根据项目进展逐步增加至200人。

项目定位为“高端商业+精品住宅+产业配套”的综合性地产项目，整体规划方案由香江着名建筑设计事务所“吕元祥建筑师事务所”设计，方案历经3轮修改完善，最终于8月20日通过香江城市规划委员会审批，审批文件编号为“城规会字〔2009〕第158号”；根据规划，项目总建筑面积达80万平方米，其中地上建筑面积65万平方米，地下建筑面积15万平方米；地上部分包括5栋商业写字楼（编号a1-a5）、8栋高层住宅（编号b1-b8）、1个大型购物中心（编号c1）、2所幼儿园（编号d1-d2）及1个社区医疗中心（编号e1）；地下部分包括3层停车场（可容纳3000个机动车位，其中充电桩车位500个，2009年主流为慢充桩，充电功率3.3kw）、1层商业配套（面积2万平方米，规划为超市、餐饮、健身中心等）及设备机房、人防工程等。

5栋商业写字楼均为甲级写字楼，采用现代简约风格设计，外立面使用双层中空low-e玻璃（玻璃厚度6mm+12a+6mm，透光率70%，遮阳系数0.5，传热系数1.8w\/(㎡·k)）和铝合金型材（材质6063-t5，壁厚1.4mm），每栋写字楼高度不同，a1栋最高，为45层，建筑高度180米，a2-a5栋为35-40层，建筑高度140-160米；每栋写字楼标准层面积1500平方米，层高3.5米，可灵活分割为50-1000平方米的办公空间，满足不同企业需求；写字楼配备8部高速电梯（品牌为三菱，额定速度4m\/s，载重1350kg，每部电梯服务面积2500平方米），电梯等待时间不超过30秒；办公区域采用vrv中央空调系统（品牌为大金，制冷量2000kw，制热效率cop=4.2），新风量30m3\/(人·h)，确保室内空气品质；写字楼顶层设置直升机停机坪（a1栋和a3栋各1个，每个停机坪面积200平方米，承重15吨），方便高端客户使用；此外，每栋写字楼还配备智能安防系统（包括监控摄像头200个，分辨率720p，存储时间30天；门禁系统采用指纹+密码双重认证）、智能停车引导系统、智能照明系统等现代化设施，目标出租率达90%以上，租金水平预计为每月80-100港元\/平方米，高于九龙湾片区平均租金水平15%。

8栋高层住宅定位为精品豪宅，采用新古典主义风格设计，外立面使用干挂石材（材质为卡拉麦里金花岗岩，厚度25mm，耐候性等级a级）和真石漆（品牌为立邦，耐擦洗次数≥2000次），每栋住宅为25-30层，建筑高度75-90米，标准层面积1200平方米，共规划4种户型，分别为120㎡三室两厅两卫（占比40%）、150㎡四室两厅两卫（占比30%）、180㎡四室两厅三卫（占比20%）、220㎡五室两厅三卫（占比10%），总户数800户，每户均配备独立电梯厅（面积6-8平方米）、超大观景阳台（面积8-12平方米，配备钢化玻璃护栏，高度1.2米）和飘窗（窗台高度0.45米，进深0.6米）；住宅内部采用精装修交付，装修标准为每平方米3000港元，选用国际一线品牌建材和家电，包括西门子厨房电器（冰箱、烤箱、洗碗机）、科勒卫浴洁具（马桶、浴缸、花洒）、大金中央空调、三菱新风系统等；小区内部规划有中央园林（面积5000平方米，包括人工湖1个，面积800平方米，水深1.2米；景观亭3个，每个面积20平方米；健身步道1条，长度800米，宽度1.5米）、儿童游乐区（面积1000平方米，配备滑梯、秋千、攀爬架等10种游乐设施）、老年活动中心（面积500平方米，配备棋牌桌、健身器材等），物业费预计为每月3.5港元\/平方米，由恒基兆业旗下的物业管理公司负责管理，管理团队均具备5年以上高端住宅管理经验。

大型购物中心（c1）总建筑面积10万平方米，共5层（地上4层，地下1层），地上每层面积2万平方米，地下层面积2万平方米；购物中心采用“一站式”消费模式，规划引入200个品牌商户，包括国际一线品牌（如lv、gi、chanel等，计划引入15家）、国内知名品牌（如华为、小米、李宁等，计划引入50家）、餐饮品牌（中餐、西餐、快餐、甜品等，计划引入60家，其中包含3家米其林推荐餐厅）、娱乐休闲品牌（电影院、ktv、电玩城等，计划引入10家，电影院配备imax影厅1个，座位300个，银幕尺寸22米x12米）、生活服务品牌（超市、美容院、健身房等，计划引入65家，超市面积1.5万平方米，为香江知名超市品牌“百佳超市”）；购物中心中庭设置大型led显示屏（面积50平方米，分辨率1920x1080，亮度5000cd\/㎡），用于播放广告和活动视频；地下1层与香江地铁观塘线九龙湾站直接连通，地铁日均客流量达5万人次，能为购物中心带来充足的客源，预计购物中心开业后日均客流量达2万人次，年营业额达15亿港元。

2所幼儿园（d1-d2）均为全日制幼儿园，每所幼儿园建筑面积3000平方米，共3层，每层面积1000平方米；每所幼儿园设置9个班级（小班3个，中班3个，大班3个），每班容纳25名幼儿，可满足450名幼儿入园需求；幼儿园室内配备活动室（面积80平方米\/间，配备多媒体教学设备、玩具等）、寝室（面积60平方米\/间，配备实木床、衣柜等）、卫生间（面积20平方米\/间，配备儿童专用马桶、洗手池）；室外设置活动场地（面积1500平方米\/所，配备滑梯、秋千、沙池、塑胶跑道等设施）；幼儿园师资团队均具备学前教育专业本科以上学历，且持有香江教育局颁发的幼儿教师资格证，师生比为1:8，高于香江幼儿园平均师生比1:10；幼儿园收费标准预计为每月5000港元\/人，计划于2012年9月正式开园。

社区医疗中心（e1）建筑面积5000平方米，共2层，地上1层为门诊区，设置内科、外科、儿科、妇科、中医科、口腔科等6个科室，配备诊室12间（每间面积15平方米）、治疗室6间（每间面积10平方米）、药房1间（面积50平方米）、检验室1间（面积80平方米，配备血常规分析仪、生化分析仪、尿常规分析仪等设备）；地上2层为康复区和行政办公区，康复区设置康复训练室（面积100平方米，配备跑步机、按摩椅、康复器械等20种设备）、理疗室（面积50平方米，配备针灸、推拿、艾灸等治疗设备），行政办公区设置办公室6间（每间面积20平方米）；医疗中心计划聘请医护人员50人，其中医生20人（均具备5年以上临床经验，且持有香江医务委员会颁发的执业医师证书）、护士25人、行政人员5人；医疗中心将与香江中文大学医学院附属医院建立合作关系，开通绿色转诊通道，为居民提供优质的医疗服务，预计日均接诊量达300人次，收费标准参照香江社区医疗指导价执行。