第165章 蓝夹克里的地王警惕（1/2）

2014年岁末，330新政的风声像一场越刮越紧的暖冬风暴，席卷了整个房地产行业。地级市的土地拍卖市场早已硝烟弥漫，多家房企摩拳擦掌，围绕城东、城南两块核心地块展开激烈角逐，溢价率屡创新高，“地王”的传闻每天都在刷新。国信地产的会议室里，却弥漫着截然不同的冷静气息，赵山河指尖摩挲着“蓝色文件夹”的皮质封面，封面边缘因常年翻阅已泛起淡淡的磨损，仿佛在无声诉说着数年来的规则坚守。

“赵总，城东地块竞拍公告出来了！起拍价8亿，业内预估最终成交价至少15亿，溢价率要超80%！”市场部经理推门而入，语气里带着难以掩饰的兴奋，“现在新政风声这么紧，降首付、免营业税是板上钉钉的事，拿下地王，明年至少赚5亿！”

会议室里的气氛瞬间活跃起来，老副总王建军立刻附和：“没错！赵总，这可是千载难逢的机会！你看鼎盛的林晟，上次拿滨江地块溢价50%，现在上市了，风光无限。我们国信作为国企，总不能一直守着代建和保障房，错过地王太可惜了！”他说着，指了指墙上的行业数据表，“你看，周边城市的地王项目，开盘即售罄，毛利率高达40%，比代建的3%管理费强太多了！”

赵山河没有接话，缓缓打开蓝色文件夹，抽出一份刚打印好的《地王项目风险评估报告》，纸张上密密麻麻的红色批注格外醒目。他将报告推到会议桌中央，声音沉稳如石：“大家先看看这个。”

报告首页的核心数据刺痛了所有人的眼睛：近三年全国23个地王项目，17个去化周期超24个月，8个因资金链断裂陷入停滞，平均负债率高达89%。赵山河指着数据，逐条分析：“城东地块容积率仅1.8，规划以高端住宅为主，而地级市的高端客群总量不超过3000户，目前在售高端项目已积压1500套，去化周期至少3年。我们若以15亿拿下，自有资金需投入6亿，加上建设成本8亿，总投入14亿，负债率会瞬间突破55%，远超我们45%的红线。一旦新政不及预期，或者市场降温，这就是压垮国信的最后一根稻草。”

“可新政不一样！”王建军急了，猛地站起来，“这次是国家层面的救市，降首付、免营业税，刚需和改善型需求都会被激活，高端房也会跟着涨！林晟都说了，高杠杆才能赚大钱！”

“林晟的鼎盛负债率90%，靠ipo造假和高利贷撑着，这样的‘大钱’，国信赚不起，也不能赚。”赵山河拿起蓝色文件夹里另一份《高杠杆房企破产案例汇编》，里面夹着鑫源地产、宏图地产的破产清算报告，“去年鑫源地产，前年宏图地产，都是栽在地王上。他们拿地时都以为政策会托底，结果呢？资金链断裂，老板跑路，留下一堆烂尾楼和维权的业主。”

他顿了顿，指尖划过文件夹里一张泛黄的便签，那是几年前国资委领导考察时留下的批示：“国信之责，在于稳字当头，兼顾效益与民生。”赵山河将便签放在桌上：“我们是国企，不是草莽房企。国信的根基，是负债率45%的稳健，是代建业务100%的回款率，是保障房项目的口碑。地王可能带来短期的高收益，但也可能让我们万劫不复。”

就在这时，周磊推门进来，手里拿着三份地块资料：“赵总，按您的要求，我们筛选了三个低溢价保障房地块，分别在城西新城、城北产业园和滨河新区，起拍价合计12亿，溢价率都控制在10%以内，自有资金占比60%，建成后由政府回购一部分，去化风险极低。”