第146章 牛市启动的迹象？（1/2）

z先生没有管群里这些人瞎聊天，继续说道：“今年需要注意的复杂性和挑战，2021年很可能是牛市的一年。

当然现实远比理论复杂，“跷跷板效应”并非一个简单、即时的因果关系。

以下几个方面可能削弱或延迟这种效应的发生。

财富效应与负反馈循环。

楼市下跌会带来严重的负财富效应。

很多家庭的财富与房产价值深度绑定，房价下跌会让他们感觉“变穷了”，从而抑制消费和投资意愿。这种悲观情绪不仅不会流向股市，反而可能导致他们赎回基金、卖出股票以弥补收入下降或维持生活，对股市形成“双杀”。

信心缺失与风险偏好，如果楼市崩盘源于对整体经济的极度悲观，那么投资者的风险偏好会急剧下降。

他们可能会追求“现金为王”或涌入国债、黄金等避险资产，而不是风险较高的股票。资金的流向取决于信心，如果对经济前景没信心，资金不会轻易从楼市进入股市。

资金从楼市流出后，并非只有股市一个目的地。银行存款、理财产品、债券市场、黄金、甚至海外资产都可能成为分流资金的渠道。股市必须展现出足够的赚钱效应和制度吸引力，才能在这场“资金争夺战”中胜出。

“楼市的衰败，将会是股市的崛起”这个观点，从一个长期、宏观的战略视角来看，具有很强的逻辑支撑。它代表着中国经济从“土地资本”驱动向“科技创新资本”驱动的转型方向，也符合资产轮动的基本规律。

但是，在短期和中期，这个过程绝不会是顺畅和无痛的。它极易受到负财富效应、金融风险传染、市场信心和宏观政策的干扰。”

“群主，房地产还有救吗？”刘犇在群里问道。

“不应该说房地产有不有救，而是房地产将会回归正常，原来的房地产本来就不正常。

大夏房地产市场过去的二十多年，其价格锚定物主要是增长预期和金融属性。人们买房，赌的是土地升值、城市发展带来的资产暴增，租金回报几乎可以忽略不计（很多城市的租金回报率仅1%-2%）。这种模式依赖于几个前提：

经济高速增长：带来收入和人口流入的持续预期。

城镇化快速推进：大量新市民涌入城市，形成强大的购房需求。

货币宽松环境：信贷政策支持，杠杆率不断提升。

“房价永远涨”的信念：形成了强烈的投资惯性。

这一切结束了，结束了，未来大夏国房地产会回归到以租金回报率锚定价格的时代。

房价将更多地由“租金 \/ 贴现率”来决定。一套房子的价值，取决于它未来能产生多少租金收入，并用一个合理的收益率（受利率、风险偏好等因素影响）折现回来。

收益率要求合理化，健康的租金回报率应该至少高于长期国债收益率（无风险利率）并包含一定的风险溢价。