第146章 牛市启动的迹象？（2/2）

目前大夏主要城市的租金回报率远低于国际水平（通常低于2%），未来需要通过 “房价下跌”或 “租金上涨”，或者两者同时发生，来向3.5%-5%甚至更高的合理水平靠拢。

租金回报率将成为检验城市和地段价值的“试金石”。

人口持续净流入、产业强劲、租赁需求旺盛的一二线核心城市，其租金有支撑甚至上涨动力，房价也能更快找到以租金为锚的平衡点。

人口流出、产业薄弱、住房供应过剩的三四线城市，面临租金和房价双低的局面，调整过程会更漫长和痛苦。

大夏房地产正在经历一场范式转移，从“增长预期驱动”的金融投机模式，转向“现金流驱动”的资产运营模式。高租金回报率成为新的价格锚，是市场出清后回归理性的必然结果。

这个过程虽然伴随阵痛，但长期来看，有利于房地产市场的健康稳定发展，降低金融系统风险，并真正解决居民的居住问题，而不是炒作问题。

最终，一个以真实居住需求和租金价值为支撑的房地产市场，才是可持续的。”

“这样看，邬老最初的以租金来衡量房地产的想法也没错啊。”刘犇思考到，又问了z先生“以后商业地产，写字楼还有救吗？”

z先生回复道，“商业地产就很麻烦了，写字楼门面这些不是刚需，现在商业模式受到网络冲击严重，不过未来商业改住，可能有戏，就是写字楼这些改成公寓，可居住的，还是有可能，未来可能租售同权，但是不是现在。

我估计商业地产价格还要跌一跌，收益率要超过7%以上，还是商改住，住的租金下跌后达到收益率7%以上。”

“原来是邬老的想法时机不对，太超前了，可惜了，如果邬老能等几年，再去买商业地产，可能结局就不一样了。”刘犇不住的惋惜。

2021年的大夏股市也有启动的迹象。

年初至春节前，核心资产“冲顶”市场延续2020年的风格，资金继续追捧所谓的“核心资产”（各行业的龙头大白马），各种“茅”指数成分股。基金发行火爆，推动这些龙头股估值达到历史极高水平。

但是刘犇手上的股票和生门基金的股票都没有上涨太多。

粤港铁路表现非常差，股价从1月初的2.2元附近一路阴跌至3月中旬的1.9元以下，创下年内新低。

大夏石油和大夏石化低位震荡磨底。

现在刘犇个人账户持股，粤港铁路加仓了300万，补到了1000万元，成本也降低到了2元，3.5元的大夏石化400万元，4.5的大夏石油400万元，现金还剩下2000万。

生门基金这边，3亿大夏石化，3亿大夏石油。

大夏石化，3.3元的成本，大夏石油，4.4元的成本。还有4个亿的资金没有用。

李帅和刘犇也在讨论这4个亿的资金需要买什么标的物，李帅的意见是买债券基金，而刘犇的意思是买宽基指数基金，但是都有问题，两人也没有很大的把握，所以只能继续商量。